אחת הטעויות הנפוצות בתפיסת המשכנתא היא המחשבה שבשנים הראשונות משלמים לבנק את הריבית עבור המשכנתא, ובשנים האחרונות משלמים לבנק את הקרן (ההלוואה שלקחנו). כנראה שלבנקים נוח שנחשוב כך, כדי שיהיה תירוץ טוב למה אנחנו משלמים כל חודש כל כך הרבה כסף, אבל הקרן כמעט ולא יורדת בשנים הראשונות.
הטעות הזו גורמת לאנשים רבים לחשוש ממיחזור המשכנתא, מכיוון שאם ניקח משכנתא חדשה, נצטרך שוב לשלם את הריבית, ו"נבזבז את צבירת הזכויות שלנו" כלווים ותיקים.

בפוסט הזה אני אסביר על התשלום החודשי לבנק, למה הבנקים לא לגמרי משקרים (אבל גם לא אומרים את האמת) ולמה אין "בזבוז ריבית" כשממחזרים את המשכנתא.

איך מורכב התשלום החודשי לבנק? מסכום של שני החלקים הבאים:

1. תשלום על-חשבון הקרן: הסכום הזה גורם להקטנת החוב שלנו לבנק. אידיאלית היינו רוצים לשלם רק אותו.
2. תשלום עבור ריבית: סכום שהבנק מקבל עבור ההלוואה. אפשר להסתכל על הסכום כאל "זריקת כסף לפח".

את התשלום על-חשבון הריבית יש רק דרך אחת לשלם: כל חודש משלמים את כל הריבית עבור הקרן שנותרה.
לדוגמא, נניח שבנקודת זמן כלשהי (לא משנה אם תחילת המשכנתא או אחרי כמה שנים), החוב לבנק עומד על 300,000 ש"ח. ונניח שריבית המשכנתא באותו זמן היא 3% לשנה, כלומר 0.25% לחודש (3% לחלק ל-12). במקרה כזה התשלום עבור הריבית באותו חודש יהיה 300,000 * 0.25% = 750 ש"ח.
באופן טבעי התשלום עבור הריבית יורד כל חודש, בגלל שאנחנו מקטינים בהדרגה את הקרן. אם נניח שבחודש הבא הקרן ירדה ב-1000 ש"ח, אז התשלום עבור הריבית בחודש הבא יהיה 299,000 * 0.25% = 747.50 ש"ח.

חשוב לציין שהחישוב הנ"ל נכון בכל מסלולי המשכנתא (קבועה, משתנה, צמודה למדד או לא, פריים) ובשיטות הסילוקין השונות (שפיצר, קרן שווה, גרייס חלקי).
הערה: יש מצב אחד יוצא דופן, שבו באופן זמני לא משלמים בכלל (לא ריבית ולא עבור קרן), וזה הלוואת בלון (גרייס מלא).

את התשלום על חשבון הקרן ניתן לבצע ב-3 דרכים שונות:

1. קרן שווה: שיטת סילוקין פחות נפוצה, אבל קלה יותר להסבר. בשיטה זו סכום ההלוואה מחולק באופן שווה לאורך שנות המשכנתא. לדוגמא אם המשכנתא היא של 300,000 ש"ח, ל-20 שנה, אז התשלום החודשי עבור הקרן יהיה 300,000 חלקי (20*12) = 1250 ש"ח בחודש.
2. לוח שפיצר: זו שיטת הסילוקין הנפוצה ביותר. בשיטה זו קובעים את התשלום על-חשבון הקרן, כך שהתשלום החודשי הכולל (ריבית+קרן) יהיה קבוע כל חודש. חשוב לציין – את התשלום עבור הריבית קובעים כפי שכתבתי למעלה. המשחק הוא רק עם התשלום עבור הקרן. מכיוון שתשלומי הריבית יורדים עם הזמן (כי הקרן קטנה), באופן טבעי התשלום על-חשבון הקרן גדל עם הזמן כדי לשמור על תשלום חודשי כולל קבוע.
3. גרייס חלקי: בשיטה זו לא משלמים בכלל עבור הקרן, ולכן היא לא יורדת (החוב לבנק לא קטן). התשלום החודשי מורכב רק מתשלום עבור הריבית. בסוף המשכנתא משלמים בבת אחת את כל הקרן.

היתרון של לוח שפיצר הוא שההחזר לאורך חיי המשכנתא נשאר קבוע (למעט השפעות של הצמדה למדד ושינויי הריבית), וזה נוח לרוב משקי הבית. החסרון הוא שבתחילת המשכנתא הקרן כמעט ולא יורדת.
היתרון של גרייס חלקי הוא שהתשלום החודשי נמוך מאוד, כי משלמים רק ריבית. מצד שני החוב לבנק לא קטן, ולא משיגים "בעלות" על הבית.

בשני הגרפים הבאים מתוארים התשלום עבור הריבית, התשלום עבור הקרן והתשלום הכללי, עבור 2 משכנתאות זהות (100,000 ש"ח, 20 שנה, ריבית קבועה לא צמודה למדד של 5% לשנה). בגרף הראשון ההחזר הוא ע"פ קרן שווה, ובגרף השני ההחזר ע"פ שפיצר. אפשר לראות שב"קרן שווה" התשלום עבור הקרן קבוע ואילו בשפיצר התשלום עבור הקרן עולה. בשניהם התשלום עבור הריבית יורד מכיוון שהקרן קטנה עם הזמן. התשלום החודשי בשפיצר קבוע, ואילו בקרן שווה הוא מתחיל גבוה ויורד עם הזמן.

קרן שווה

שפיצר

מתוך הבנה של ההרכב של התשלום החודשי, אפשר להגיע למסקנות הבאות:

1. אמנם התשלום עבור הריבית קטן עם הזמן, אבל הוא אף פעם לא מגיע לאפס.
2. אמנם התשלום עבור הקרן גדל עם הזמן (בשפיצר), אבל הוא לעולם לא נהיה הגורם היחידי בהחזר.
3. אם התשלום עבור הריבית נקבע אך ורק ע"פ גובה הקרן באותו חודש וגובה הריבית, אז אין שום משמעות לסכום הריבית ששילמנו עד כה, או ל"וותק" שלנו בתשלום המשכנתא.
4. במשכנתא אין חשיבות לעבר – כל חודש מסתכלים על הנתונים מחדש וקובעים את התשלום החודשי.

בשורה התחתונה, כאשר ממחזרים את המשכנתא, אין חשש לאיבוד וותק או פגיעה בזכויות, או התחלת תשלומי ריבית מחדש. מה שכבר שילמנו "אבוד" – חלק תרם להקטנת הקרן וחלק תרם לרווחי הבנק. אין סכנה ל"בזבוז" נוסף של הריבית שכבר שילמנו.

להבנה מעמיקה יותר, הכנסו למחשבון המשכנתא שלי, בקישור זה.

בפוסט הראשון אני אסכם את כל מסלולי המשכנתא הקיימים היום בישראל, בנסיון לעשות סדר בבלאגן. זוהי סקירה כללית וציון מונחים בסיסיים. הבנה מעמיקה יותר של כל מסלול, ויתרונות וחסרונות יוצגו בפוסטים אחרים.

ישנן שתי חלוקות עיקריות בעזרתן ניתן לסווג את המסלולים:

1. ריבית משתנה או קבועה
2. קרן צמודה למדד או לא צמודה

הטבלה הבאה מסדרת את כל המסלולים ע"פ חלוקות אלו:

הערות:

1. בנוסף למסלולים האלו קיימים גם מסלולים של הצמדה לדולר (ליבור) או ליורו.
2. כל אחד מהמסלולים הנ"ל ניתן לקחת ע"פ לוח סילוקין שפיצר או קרן שווה. על ההבדל ביניהם אני אכתוב בפוסט אחר.

מה המשמעות של ההצמדה והריבית, ואיך הם עובדים יחד?

ריבית קבועה / משתנה:

• במסלולים בעלי ריבית קבועה אין שינוי בריבית לאורך כל תקופת המשכנתא.
• במסלולי "ריבית משתנה" הריבית, כפי שהיא נקבעת במועד לקיחת המשכנתא, מורכבת משני חלקים: עוגן + מרווח. הריבית שעל-פיה מחשבים את ההחזר לבנק היא הסכום של העוגן והמרווח. במסלולים אלה המרווח נשאר קבוע לכל תקופת המשכנתא והעוגן משתנה כל כמה חודשים / שנים (כפי שמצוין בטבלה). העוגן משתנה ע"פ מדדים בנקאיים שמפורסמים וידועים לכולם. בדוגמא של מסלול הפריים, העוגן הוא ריבית הפריים (שהיא שווה לריבית בנק ישראל + 1.5%), שהיא נכון להיום 3.25%. אם מקבלים מהבנק מרווח של מינוס 1%, אז הריבית שחייבים לבנק היא 2.25%.

השינויים בעוגן אינם צפויים בדר"כ ולכן במסלולים עם ריבית משתנה יש סיכוי להרוויח (אם הריבית תרד) או להפסיד (אם הריבית תעלה), בניגוד למסלולי ריבית קבועה שהם יותר סולידיים.

חשוב לציין שאמנם אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל מהסתכלות על נתוני עבר אפשר לפעמים "לנחש" איך ישתנה העוגן. נכון להיום, ריבית בנק ישראל בשפל ולכן רוב הסיכויים שהיא תעלה עם השנים, וצריך לקחת את זה בחשבון.

כפי שניתן לראות בטבלה, קיימים סוגים שונים של עוגנים. הסבר על כל אחד יהיה בפוסט אחר, אך באופן כללי ניתן לומר שכולם קשורים לעלות גיוסי כספים בשוק, ולכן הם עולים או יורדים יחד, בערך באותה מידה.

לצורך השוואה כללית , בגרף הבא מתואר ההחזר החודשי של שני מסלולים – הראשון עם ריבית קבועה (לא צמודה למדד) והשני מסלול פריים. שני המסלולים על-סך של 100 אלף ש"ח, ל-20 שנה. הראשון עם ריבית של 4.5% והשני של פריים מינוס 1%. ניתן לראות שההחזר ההתחלתי של הפריים נמוך יותר, אבל הוא יכול להשתנות כל חודש ופחות יציב מהקל"צ.

קרן צמודה למדד:

במסלולים צמודים למדד מה שמשתנה זאת הקרן של ההלוואה. תשלומי המשכנתא בכל חודש מכילים מרכיב של ריבית ומרכיב של הקטנת הקרן, כך שעד סיום המשכנתא הקרן יורדת לאפס ואנחנו לא חייבים יותר לבנק. בכל 15 לחודש, עם פרסום מדד המחירים לצרכן, הקרן הנותרת עולה או יורדת בהתאם למדד. אם לדוגמא נותרו בקרן 500 אלף ש"ח, והמדד החודשי עלה ב-0.2%, אז החוב לבנק גדל ב- 1000 ש"ח. חשוב לציין שאם המדד, יחסית למדד הבסיס (ביום שבו נלקחה המשכנתא) יורד מתחת לאפס, אז הקרן אינה קטנה, בגלל סעיף בחוזה של "רצפת מדד".
השפעת המדד מצטברת, כלומר אם המדד בחודש הבא יהיה שוב 0.2%, אז סך החוב יגדל בעוד 1000 ש"ח.
כאשר הקרן עולה בגלל המדד, חישוב ההחזר של המשכנתא מתעדכן בהתאם ועולה באותה מידה. בדוגמא הקודמת אם התשלום החודשי עמד על 3000 ש"ח, לאחר עדכון המדד התשלום יעלה ל-3006 ש"ח. בחודש הבא התשלום יעלה ל-3012 ש"ח וכן הלאה.

ההצמדה עובדת בלי קשר לשינויים בריבית אם ישנם. כלומר, במסלול צמוד למדד עם ריבית משתנה, גם הקרן יכולה לעלות/לרדת וגם הריבית יכולה לעלות/לרדת.

בדומה לריבית, תיאורטית המדד יכול לעלות או לרדת בכל חודש, ואף אחד לא יודע בוודאות מה יהיה השינוי בעתיד. עם זאת, ניתן להעריך ע"פ העבר וע"פ הצהרות בנק ישראל, שהמדד בשנים הקרובות יעלה בערך ב-2.5% כל שנה (שהם 0.2% בחודש).
צריך לשים לב שהריבית במסלולים הצמודים למדד תמיד נמוכה יותר מאשר במסלולים שאינם צמודים, מכיוון שצריך "לפצות" את הלווה על כך שהקרן שלו תגדל עם הזמן. באופן פשטני ניתן לומר שאם משווים בין שני מסלולים – אחד צמוד למדד עם ריבית X והשני לא צמוד למדד עם ריבית X+2.5%, אז המסלולים פחות או יותר שקולים.

בגרף הבא שני המסלולים הם קבועה לא צמודה למדד (ריבית 4.5%) וקבועה צמודה למדד (ריבית 2%). שתיהן על-סך 100 אלף ש"ח, ל-20 שנה. גם כאן אפשר לראות שההחזר ההתחלתי של הצמודה נמוך יותר, אך עולה בצורה הדרגתית עם הזמן. חשוב לציין שבהשוואה למסלול הפריים, העליה כאן הדרגתית ואין שינויים קיצוניים מחודש לחודש, אבל מצד שני הקרן לא יורדת באותה מהירות (כי היא צמודה למדד), וסך התשלום על המשכנתא גבוה יותר.

לסיום, גרף המשווה את אותו מסלול קל"צ, עם מסלול צמוד למדד ובעל ריבית משתנה כל 5 שנים (ריבית התחלתית 1.5%). שוב, המדד שנלקח הוא 2.5% לשנה, והריבית עולה ויורדת לאורך השנים.

בהשוואת כל הגרפים, המתארים את המסלולים השונים, אפשר ללמוד על התנהגות ההחזר החודשי לאורך המשכנתא.
שימו לב להחזר החודשי המקסימלי בכל אחת מהאופציות: בקל"צ הוא כ-600 ש"ח, בפריים כ-750 ש"ח, בקבועה צמודה כ-900 ש"ח, ובמשתנה צמודה כ-1100 ש"ח.
מצד שני, ההחזר ההתחלתי בקל"צ הוא הגבוה ביותר, ההחזר ההתחלתי במשתנה צמודה הוא הנמוך ביותר. כמו-כן התנודתיות במסלול הפריים היא הגבוהה ביותר.

לחישוב מותאם אישית של החזר המשכנתא שלכם, אני ממליץ על המחשבון באתר בקישור זה.