מסלולי המשכנתא – סקירה כללית

בפוסט הראשון אני אסכם את כל מסלולי המשכנתא הקיימים היום בישראל, בנסיון לעשות סדר בבלאגן. זוהי סקירה כללית וציון מונחים בסיסיים. הבנה מעמיקה יותר של כל מסלול, ויתרונות וחסרונות יוצגו בפוסטים אחרים.

ישנן שתי חלוקות עיקריות בעזרתן ניתן לסווג את המסלולים:

  1. ריבית משתנה או קבועה
  2. קרן צמודה למדד או לא צמודה

הטבלה הבאה מסדרת את כל המסלולים ע"פ חלוקות אלו:

ריבית קבועה ריבית משתנה
צמוד למדד קבועה צמודה
משכנתא לזכאים
משתנה צמודה, עוגן אג"ח (ריבית משתנה כל X שנים)
משתנה צמודה, עוגן שימושים (ריבית משתנה כל X שנים)
לא צמוד למדד קבועה לא צמודה (קל"צ) משתנה לא צמודה (ריבית משתנה כל X שנים)
פריים (ריבית משתנה כל חודש)
מק"מ (ריבית משתנה כל שנה)

הערות:

  1. בנוסף למסלולים האלו קיימים גם מסלולים של הצמדה לדולר (ליבור) או ליורו.
  2. כל אחד מהמסלולים הנ"ל ניתן לקחת ע"פ לוח סילוקין שפיצר או קרן שווה. על ההבדל ביניהם אני אכתוב בפוסט אחר.

 

מה המשמעות של ההצמדה והריבית, ואיך הם עובדים יחד?

ריבית קבועה / משתנה:

  • במסלולים בעלי ריבית קבועה אין שינוי בריבית לאורך כל תקופת המשכנתא.
  • במסלולי "ריבית משתנה" הריבית, כפי שהיא נקבעת במועד לקיחת המשכנתא, מורכבת משני חלקים: עוגן + מרווח. הריבית שעל-פיה מחשבים את ההחזר לבנק היא הסכום של העוגן והמרווח. במסלולים אלה המרווח נשאר קבוע לכל תקופת המשכנתא והעוגן משתנה כל כמה חודשים / שנים (כפי שמצוין בטבלה). העוגן משתנה ע"פ מדדים בנקאיים שמפורסמים וידועים לכולם. בדוגמא של מסלול הפריים, העוגן הוא ריבית הפריים (שהיא שווה לריבית בנק ישראל + 1.5%), שהיא נכון להיום 3.25%. אם מקבלים מהבנק מרווח של מינוס 1%, אז הריבית שחייבים לבנק היא 2.25%.

השינויים בעוגן אינם צפויים בדר"כ ולכן במסלולים עם ריבית משתנה יש סיכוי להרוויח (אם הריבית תרד) או להפסיד (אם הריבית תעלה), בניגוד למסלולי ריבית קבועה שהם יותר סולידיים.

חשוב לציין שאמנם אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל מהסתכלות על נתוני עבר אפשר לפעמים "לנחש" איך ישתנה העוגן. נכון להיום, ריבית בנק ישראל בשפל ולכן רוב הסיכויים שהיא תעלה עם השנים, וצריך לקחת את זה בחשבון.

כפי שניתן לראות בטבלה, קיימים סוגים שונים של עוגנים. הסבר על כל אחד יהיה בפוסט אחר, אך באופן כללי ניתן לומר שכולם קשורים לעלות גיוסי כספים בשוק, ולכן הם עולים או יורדים יחד, בערך באותה מידה.

לצורך השוואה כללית , בגרף הבא מתואר ההחזר החודשי של שני מסלולים – הראשון עם ריבית קבועה (לא צמודה למדד) והשני מסלול פריים. שני המסלולים על-סך של 100 אלף ש"ח, ל-20 שנה. הראשון עם ריבית של 4.5% והשני של פריים מינוס 1%. ניתן לראות שההחזר ההתחלתי של הפריים נמוך יותר, אבל הוא יכול להשתנות כל חודש ופחות יציב מהקל"צ.

 

kalatz_vs_prime

 

קרן צמודה למדד:

במסלולים צמודים למדד מה שמשתנה זאת הקרן של ההלוואה. תשלומי המשכנתא בכל חודש מכילים מרכיב של ריבית ומרכיב של הקטנת הקרן, כך שעד סיום המשכנתא הקרן יורדת לאפס ואנחנו לא חייבים יותר לבנק. בכל 15 לחודש, עם פרסום מדד המחירים לצרכן, הקרן הנותרת עולה או יורדת בהתאם למדד. אם לדוגמא נותרו בקרן 500 אלף ש"ח, והמדד החודשי עלה ב-0.2%, אז החוב לבנק גדל ב- 1000 ש"ח. חשוב לציין שאם המדד, יחסית למדד הבסיס (ביום שבו נלקחה המשכנתא) יורד מתחת לאפס, אז הקרן אינה קטנה, בגלל סעיף בחוזה של "רצפת מדד".
השפעת המדד מצטברת, כלומר אם המדד בחודש הבא יהיה שוב 0.2%, אז סך החוב יגדל בעוד 1000 ש"ח.
כאשר הקרן עולה בגלל המדד, חישוב ההחזר של המשכנתא מתעדכן בהתאם ועולה באותה מידה. בדוגמא הקודמת אם התשלום החודשי עמד על 3000 ש"ח, לאחר עדכון המדד התשלום יעלה ל-3006 ש"ח. בחודש הבא התשלום יעלה ל-3012 ש"ח וכן הלאה.

ההצמדה עובדת בלי קשר לשינויים בריבית אם ישנם. כלומר, במסלול צמוד למדד עם ריבית משתנה, גם הקרן יכולה לעלות/לרדת וגם הריבית יכולה לעלות/לרדת.

בדומה לריבית, תיאורטית המדד יכול לעלות או לרדת בכל חודש, ואף אחד לא יודע בוודאות מה יהיה השינוי בעתיד. עם זאת, ניתן להעריך ע"פ העבר וע"פ הצהרות בנק ישראל, שהמדד בשנים הקרובות יעלה בערך ב-2.5% כל שנה (שהם 0.2% בחודש).
צריך לשים לב שהריבית במסלולים הצמודים למדד תמיד נמוכה יותר מאשר במסלולים שאינם צמודים, מכיוון שצריך "לפצות" את הלווה על כך שהקרן שלו תגדל עם הזמן. באופן פשטני ניתן לומר שאם משווים בין שני מסלולים – אחד צמוד למדד עם ריבית X והשני לא צמוד למדד עם ריבית X+2.5%, אז המסלולים פחות או יותר שקולים.

בגרף הבא שני המסלולים הם קבועה לא צמודה למדד (ריבית 4.5%) וקבועה צמודה למדד (ריבית 2%). שתיהן על-סך 100 אלף ש"ח, ל-20 שנה. גם כאן אפשר לראות שההחזר ההתחלתי של הצמודה נמוך יותר, אך עולה בצורה הדרגתית עם הזמן. חשוב לציין שבהשוואה למסלול הפריים, העליה כאן הדרגתית ואין שינויים קיצוניים מחודש לחודש, אבל מצד שני הקרן לא יורדת באותה מהירות (כי היא צמודה למדד), וסך התשלום על המשכנתא גבוה יותר.

kalatz_vs_tzmuda

 

לסיום, גרף המשווה את אותו מסלול קל"צ, עם מסלול צמוד למדד ובעל ריבית משתנה כל 5 שנים (ריבית התחלתית 1.5%). שוב, המדד שנלקח הוא 2.5% לשנה, והריבית עולה ויורדת לאורך השנים.

kalatz_vs_every5

 

בהשוואת כל הגרפים, המתארים את המסלולים השונים, אפשר ללמוד על התנהגות ההחזר החודשי לאורך המשכנתא.
שימו לב להחזר החודשי המקסימלי בכל אחת מהאופציות: בקל"צ הוא כ-600 ש"ח, בפריים כ-750 ש"ח, בקבועה צמודה כ-900 ש"ח, ובמשתנה צמודה כ-1100 ש"ח.
מצד שני, ההחזר ההתחלתי בקל"צ הוא הגבוה ביותר, ההחזר ההתחלתי במשתנה צמודה הוא הנמוך ביותר. כמו-כן התנודתיות במסלול הפריים היא הגבוהה ביותר.

לחישוב מותאם אישית של החזר המשכנתא שלכם, אני ממליץ על המחשבון באתר בקישור זה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>